Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Прогноз развития рынка строительства в девелопмента до 2014 года

1. Общая характеристика рынка

Экономический кризис стал фактором, который на ближайшие годы определит дальнейшее развитие рынка строительства и девелопмента в России.

В IV квартале 2008 года экономический кризис ударил по рынку строительства и девелопмента, который стал одной из наиболее пострадавших от кризиса отраслей.

Офисная недвижимость

В «докризисное» время рынок офисной недвижимости Москвы характеризовался двумя основными тенденциями – нехватка высококачественных офисных площадей при увеличении объемов их строительства.

Благоприятные тенденции в экономике и повышенная ликвидность обуславливали существование повышательных тенденций на рынке офисной недвижимости. При большом количестве заявленных проектов реальный рост предложения не успевал за увеличением спроса, что благоприятствовало активному развитию рынка.

Согласно заявленным на середину 2008 года планам в Москве до 2014 года планировалось построить более 12,5 млн. кв. метров офисных площадей, что привело бы к увеличению существующего на начало 2009 года предложения в 2,3 раза (на 1 января 2009 года предложение офисов А и В Москве составляло 9,4 млн. кв. метров).

Еще более масштабные показатели нового строительства офисных площадей заложены в Генеральном плане развития Москвы. В соответствии с существующим проектом на первую очередь реализации Генерального плана (до 2016 года) запланировано строительство 20,9 млн. кв. м общей площади административных и общественно-деловых объектов.

	На 1-ю очередь	2016-2025 гг.	Всего
Административные объекты	1	1	2
Общественно-деловые объекты	19,9	15,1	35
в том числе малый бизнес	8	8	16
ИТОГО	20,9	16,1	37

Всего до 2025 года в соответствии с Генеральным планом должно быть построено 37,1 млн. кв. метров офисных площадей.

Жизнь внесла коррективы в эти планы. На рынке офисной недвижимости реализовался наиболее драматичный по сравнению с остальными сегментами рынка сценарий развития кризиса, выразившийся в существенном увеличении объема вакантных площадей и значительном падении ставок аренды, в особенности в отношении вновь вводимых в эксплуатацию объектов.

Первоначально в 2008 году было запланировано построить чуть менее 2,0 млн. кв. метров офисных площадей. Затем прогноз был скорректирован до 1,5 млн. кв. метров. Всего же в 2008 году было построено около 1428 тыс. кв. м качественных офисных площадей или 72% от первоначального прогноза.

В 2009 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составил 1 224 000 кв. м (класс А – 22%, класс В – 78%). При этом прогноз общего предложения на 2009 г., составленный в конце 2008 г., составлял 2 000 000 кв. м. Таким образом, несмотря на острейший кризис, объемы строительства офисных площадей в Москве упали всего на 14 % по сравнению с 2008 годом. Соотношение нового строительства и реконструкции в 2009 г. составило 65% и 35% соответственно.

Такой значительный объем нового ввода в условиях кризиса обусловлен тем, что строительство большинства из введенных в эксплуатацию в 2009 году объектов было начато на пике роста офисного рынка в 2007–2008 годах. Финансирование строительства таких объектов было обеспечено до кризиса, а замораживание повлекло бы за собой значительные материальные затраты.

Девелоперская активность в офисном сегменте в 2009 году сосредоточилась на строительстве объектов, работы по которым были начаты в 2008 году, а заявления о новых проектах носили единичный характер. Укоренившаяся на рынке еще до кризиса практика переноса сроков ввода в эксплуатацию укрепила свои позиции в 2009 году: окончание строительства многих объектов перенесено на 2010–2011 годы. Реализация проектов, находящихся в «бумажной» стадии, перенесена на момент окончания кризиса в России.

В соответствии с уточненными данными общий объем предложения офисов международного качества в Московском регионе на 1 января 2010 года составил 10,6 млн. кв.м. Таким образом, благодаря увеличению объемов строительства на протяжении последних пяти лет прирост объема предложения находился на уровне 16-18% в год.

Между тем, уже в марте-апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе, среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна. Наметился небольшой рост интереса потенциальных покупателей к качественным активам на рынке недвижимости.

Это позитивным образом сказалось и на объемах строительства.

Некоторые объекты, ввод которых ожидался в IV квартале 2009 года, не были введены в эксплуатацию, их открытие перенесено на 2010 год. Всего на 2010 год в Московском регионе запланировано строительство 1,5 млн. кв. качественных офисных площадей, что на 24% выше чем в 2009 году, и на 7,8% превышает показатели «докризисного» 2007 года.

В то же время, сохраняется ряд серьезных ограничений – факторов, сдерживающих как инвестиционный спрос, так и предложение объектов на рынке.

В офисном сегменте спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие офисные объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30-60%, то на данном этапе поглощение площадей занимает не менее 6-12 мес уже после ввода объекта в эксплуатацию. Активно продолжается процесс пересогласования условий по договорам аренды, чему способствует высокая доля вакантных площадей – более 20%.

Поэтому на протяжении большей части 2010 г. мы не ожидаем заметного оживления и роста стоимостных показателей на рынке офисной недвижимости. Покупательский спрос будет, в первую очередь, ориентирован на действующие объекты с выгодным местоположением, понятной структурой собственности и грамотно составленными долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими максимально возможную в текущих условиях предсказуемость денежных потоков.

С учетом сохраняющейся неопределенности на рынке нами была сделана корректировка данных по возможному строительству офисных площадей. Мы исходили из активной фазы кризиса продолжительность в 1,2-1,5 года, после чего в экономике начнет наступать посткризисное восстановление. Соответственно будут «реанимированы» многие отложенные ранее проекты. Мы считаем реалистичным, ожидать нового бума на рынке недвижимости в 2013-2014 годах, когда объемы строительства могут превысить докризисные объемы.

В следующей диаграмме представлен наш прогноз по объемам строительства офисных площадей в Москве до 2014 года.

В результате реализации всех запланированных проектов к концу 2011 года арендуемая площадь офисов международного качества может достичь 10,5 млн. кв. м, к концу 2011 года - 13,5 млн. кв. м, к концу 2013 года – 17,0 млн. кв. м. Эти цифры в реальности могут быть и ниже, но объемы возможного строительства становятся понятными. Важно понимать, что это не просто пожелания инвесторов, за каждым квадратным метром уже сейчас как минимум имеется определенный земельный участок, определенные проектные проработки, распорядительные документы Правительства Москвы.

2. Гостиничная недвижимость

Заманчивые темпы роста доходов на номер, стабильно высокая загрузка и благоприятная рыночная конъюнктура в последние годы вызывали интерес инвесторов к гостиничному рынку Москвы, который демонстрировал тенденцию к расширению.

Гостиничные проекты пользуются все большей популярностью у инвесторов. В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично, что было обусловлено рядом специфических ее особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению). На данном этапе, несмотря на произошедшую коррекцию показателей, сохраняется общий дефицит современного номерного фонда как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в региональных городах. Гостиничный сегмент обладает значительным потенциалом развития в России и может стать источником стабильного дохода для инвестора на длительную перспективу.

По состоянию на 01.01.2009 гостиничный фонд города насчитывал 246 объектов суммарной емкостью 78 142 мест.

При этом значительная часть номеров в гостиницах Москвы (46%) общим числом в 22 тыс. номеров относится к самому низкому сегменту гостиниц (гостиницы категории 2 звезды и некатегорийные средства размещения). По сути дела - это общежития гостиничного типа. Общежития гостиничного типа отличаются изношенным номерным фондом, плохим обслуживанием и зачастую отсутствием элементарных удобств. В реальности многие из этих объектов не отвечают требованиям, предъявляемым к гостиницам. Такие гостиницы пользуются спросом среди низко-бюджетных групп туристов: командированных, групп школьников и студентов.

Существенного перелома ситуации можно было ожидать в 2009-2010 годах. На эти годы запланированы большие объемы строительства гостиниц в Москве. Согласно данным Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года (в ред. постановления Правительства Москвы от 03.07.2007 №557-ПП), до 2010 года в столице должно быть построено 348 гостиниц на 75 тыс. номеров. Если все заявленные планы будут реализованы, к 2011 году совокупный номерной фонд Москвы должен был увеличиться в 2,5 раза, достигнув цифры в 114 тыс. номеров.

Официальный прогноз динамики номерного фонда Москвы, сделанный в начале 2008 года, показан на следующей диаграмме.

Однако реальные цифры строительства гостиниц всегда были далеки от заявленных планов. Так, вместо заявленных 28 гостиниц на 4 тыс. номеров, которые должны были быть построены в 2008 году, было введено в эксплуатацию 16 объектов вместимостью не более 1700 номеров. Таким образом, планы правительства Москвы по вводу большого числа гостиниц, в том числе в 2008 году, в очередной раз себя не оправдали.

В 2009 г. совокупный номерной фонд Москвы вырос на 3,6%.

В 2010 г. ожидается прирост предложения в размере 10–12%, при этом новое предложение в основном пополнит сегмент отелей класса 4–5 звезд. Сроки ввода гостиниц в эксплуатацию, заявленных к выходу в III–IV кварталах 2010 г., могут быть перенесены на 2011 г.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 305–ПП «О Генеральной схеме размещения гостиницы в городе Москве» от 14.04.2009 планы по увеличению номерного фонда Москвы до 150–160 тыс. мест были перенесены с 2010 г. на 2020 год.

Однако эти планы продолжают оставаться достаточно амбициозными, предполагая строительство до 2020 года 289 новых гостиниц общей вместимостью в 75,7 тыс. мест (примерно 40-45 тыс. номеров).

Административный округ города Москвы	Фактические показатели на 01.01.2009		Планируемые показатели прироста		Суммарные показатели
	количество гостиниц	(мест)	гостиниц	(мест)	гостиниц	(мест)
Центральный	89	21 941	98	20 364	187	42 305
Северо-Восточный	34	14 872	23	10 662	57	25 534
Восточный	15	11 259	18	6 360	33	17 619
Юго-Восточный	17	4 510	21	3 530	38	8 040
Южный	16	4 576	30	11 200	46	15 776
Юго-Западный	16	3 408	25	5 160	41	8 568
Западный	23	8 391	25	8 425	48	16 816
Северо-Западный	7	1 040	13	2 375	20	3 415
Северный	29	8 145	30	7 188	59	15 333
Зеленоградский	0	0	6	450	6	450
Итого	246	78 142	289	75 714	535	153 856

В соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2025 года должно быть построено 14,2 млн. кВ. метров общей площади гостиниц городского уровня обслуживания (в том числе до 2016 года – 9,2 млн. кв. метров)

На наш взгляд, эти планы не будут выполнены.

С учетом реально складывающейся ситуации на рынке мы сделали прогноз динамики номерного фонда гостиниц в Москве. Его результаты приведены на следующей диаграмме.

Согласно прогнозу с началом «посткризисного» оживления рынка объемы строительства гостиниц будут увеличиваться, достигнув максимальной цифрый в 3,2 тыс. номеров в 2014 году. Далее с насыщением рынка объемы нового строительства будут уменьшаться.

Таким образом, в обозримой перспективе мы не достигнем цифр, заложенных в официальных программах Правительства Москвы, однако изменившаяся ситуация будет лучше отвечать потребностям рынка.

К концу 2014 года объем номерного фонда достигнет 60-65 тыс. номеров, увеличившись по сравнению с началом 2009 года на 24-27%.

По оценкам европейских экспертов, для крупного города оптимальной считается пропорция – от 15 до 30 гостиничных номеров на тысячу жителей.

В сравнении с показателями европейских городов, представленных на диаграмме, Москвы в настоящее время сильно уступает по числу номерного фонда.

Оценим динамику обеспеченности гостиницами в Москве, исходя из возможного строительства гостиниц.

Таким образом, если наши прогнозы сбудутся (что, кстати, не очевидно), обеспеченность жителей столицы к 2014 году составит 5,8 номеров на 1000 жителей. Это будет существенно ниже среднеевропейских показателей, что говорит о высоком потенциале роста гостиничного рынка в Москве.

Хотя эти цифры и зависят от целого ряда мало предсказуемых в настоящее время предпосылок, они все же достаточно хорошо характеризуют потенциал и возможности инвестирования в гостиничный бизнес в Московском регионе.

3. Торговая недвижимость

В 2009 г. общее предложение рынка торговой недвижимости увеличилось почти на 900 000 кв. м.

Стоит отметить, что эти проекты, несмотря на весьма значительную торговую площадь, практически полностью заполнены арендаторами. При этом общей тенденцией на рынке стал выход торговых объектов с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

Причина этого – поздний выход арендаторов на отделку, либо отсутствие достаточного финансирования на ее осуществление.

На конец года общий объем предложения составил 4 857 000 кв. м (общая площадь), 2 538 000 кв. м (GLA).

В настоящий момент крайне трудно достоверно прогнозировать, какие торговые объекты вый дут на рынок в 2010 г. Мы ожидаем выход около 1 000 000 кв. м площадей (данные – по общей площади объектов), основную долю которых (около 80%) составляют 4 крупных проекта:

В соответствии с Генеральным планом до 2025 года должны построить 18,5 млн. кв. метров объектов потребительского рынка (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание населения).

	До 2015 года	2016-2025 гг.	Всего
Объекты торговли городского уровня	6,9	6,9	13,8
Объекты торговли районного уровня	0,5	1,1	1,6
Объекты общественного питания городского уровня	0,8	1,2	2
Объекты общественного питания районного уровня	0	0,1	0,1
Объекты бытового обслуживания населения городского уровня	0,3	0,3	0,6
Объекты бытового обслуживания населения районного уровня	0,1	0,3	0,4
ИТОГО	8,6	9,9	18,5

Рынок торговой недвижимости Московского региона в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 г. на 20-40% в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им торговой площади. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу.

Что касается региональных рынков, то там ситуация гораздо более сложная – в некоторых городах доля вакантных площадей достигает 15-20%, сроки экспозиции – более 6 месяцев. Соответственно, торговые объекты на таких рынках не вызывают большого интереса у инвесторов.

4. Складская недвижимость

Складская недвижимость получила бурное развитие буквально в последние год-два перед кризисом. При этом большинство проектов новых складских комплексов строились по западным аналогам с ориентацией на крупных логистических операторов и с учетом прогнозировавшегося ими роста грузоперевозок. Однако рынок услуг профессиональных логистических операторов в России до кризиса только лишь начал зарождаться, а дестабилизация ситуации в экономике и вовсе отбросила этот процесс на долгосрочную перспективу. На данном этапе значительную часть рынка все еще занимают мелкие компании, предпочитающие самостоятельно контролировать весь процесс логистики, вследствие чего существует спрос на небольшие складские площади. Таким образом, вышедшие на рынок за последние годы современные складские комплексы по своей структуре не достаточно соответствуют существующему спросу.

Кроме того, высокая себестоимость строительства в 2006-2008 гг. и необходимость сегодня расплачиваться с кредиторами не позволяет собственникам существенно снижать арендные ставки и, тем самым, привлекать новых арендаторов. В результате, на данном этапе развития рынка складская недвижимость в меньшей степени интересна институциональным инвесторам. В то же время, необходимо отметить, что в долгосрочной перспективе складской сегмент в России имеет очень высокий потенциал – уровень обеспеченности современными складскими помещениями в нашей стране в десятки раз ниже, чем на западных рынках.

В отношении наличия складских площадей на 1000 жителей Москва, имеющая лишь 202 кв. м, отстает от всех восточно- и центрально-европейских столиц. Для сравнения на 1000 жителей Берлина приходится – 1935 кв. метров складской площади, Франкфурта – 1200 кв. м, Варшавы - 905 кв. м складов, а на жителя Будапешта – 556. Доля свободных площадей в Москве, составляющая в 0,7-2,0 %, - одна из самых низких в Европе. При этом Москва, играющая роль важнейшего логистического узла, объективно должна иметь больше площадей, для распределения товарных потоков по регионам России.

Несмотря на очевидные трудности с привлечением финансирования для реализации проектов, 2009 г. пополнил предложение на рынке складской недвижимости на 640 000 кв. м высококачественных площадей.

Ранее фактический ввод на рынок складских площадей значительно отставал от объемов, ожидавшихся в начале года. В начале 2009 г. на фоне развернувшегося кризиса ожидания были существенно скорректированы, что позволило спрогнозировать ввод новых объектов с минимальной погрешностью.

Ожидается, что в 2010 г. конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться.

Этому будут способствовать такие факторы, как продолжающаяся активность спроса (в основном в Московском регионе), сокращение доли вакантных площадей (за счет активного спроса и снижающегося нового предложения).

Стоит также отметить, что прогноз на 2010 г. превосходит данные прогноза на 2008 г.

Это произошло по причине появления ряда новых проектов в 2009 г., что является, безусловно, позитивным фактором, однако очевидно, что относительно масштаба рынка доля этих проектов невелика. В 2010 г. продолжится аккуратная политика девелоперов относительно строительства спекулятивных складов, и так как ни повышения доступности заемного финансирования, ни возвращения спроса на докризисный уровень не ожидается, то часть из заявленных ранее объектов будут строиться только под конкретного заказчика.

В среднесрочной перспективе объемы строительства в 2010 году будут существенно ниже, чем в предыдущие годы. В 2010 году данный показатель ожидается на уровне 400 000 – 450 000 кв.м. Этот факт связан с тем, что реализация значительной доли складских проектов в настоящий момент приостановлена. Возобновление девелоперской активности в складском сегменте ожидается в момент начала восстановления прежних объемов спроса в данном сегменте и повышения средней ставки аренды на качественные склады класса A до уровня 2007 года ($120/кв. м в год). Среди наиболее крупных складских комплексов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию в 2010 году — складской комплекс VV Апаринки, логистический парк «Дмитров», складской комплекс «Крекшино».

По нашим прогнозам, при условии стабильности макроэкономических показателей, арендные ставки будут незначительно снижаться в первом полугодии 2010 г., в III квартале ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей.

Только по программе создания промышленных округов на территории Московской области предполагается построить и сдать в эксплуатацию не менее 3 технопарков, 12 индустриальных и агропромышленных парков, 12 логистических парков и «сухих» портов. В том числе намечается создать и ввести в эксплуатацию:

• ­ новую инженерную, транспортную, деловую и социальную инфраструктуру на земельных участках общей площадью не менее 4,5 тыс. га;
• ­ не менее 10,0 млн. кв. м новых производственных площадей для размещения производств, относящихся к современным технологическим укладам;
• ­ не менее 7,0 млн. кв. м площадей для размещения объектов логистики классов «А» и «В»;
• ­ не менее 4,5 млн. кв. м офисных площадей классов «А» и «В»;
• ­ не менее 0,3 млн. кв. м площадей для размещения объектов социальной инфраструктуры;
• ­ не менее 1,0 млн. кв. м малоэтажной жилой застройки.

В следующей таблице показаны оценки возможного выполнения принятых вышеприведенных программ. При условии их успешного выполнения к 2015 году объем вновь построенных складских площадей может достичь 16,7 млн. кв. м.

Вид объекта	Площадь земельных участков, предусмотренных программой, га	Вероятность, %	Площадь участков, га	Площадь складских объектов, тыс. кв.м
Объекты транспортно-логистической системы	7 799	30,0%	2 340	11 699
Промышленные округа	9 964	10,0%	996	4 982
ИТОГО	17 763		3 336	16 680

Общая площадь качественных складских помещений достигнет к концу 2015 года 20,7 млн. квадратных метров.

В результате цифры обеспеченности Московского региона качественными складскими площадями возрастут до 886 кв. метров на 1 000 жителей.

Таким образом, даже при существенном увеличении (в 5 раз за 8 лет) объема складских площадей показатели обеспеченности не превысят показатели таких европейских городов как Берлин, Франкфурт или Милан.

Это говорит о высокой востребованности качественных девелоперских проектов в области складской недвижимости на ближайшие 8-10 лет.

Концепции управления недвижимостью

Концептуальные подходы к профессиональному управлению недвижимостью

Опыт в стандартизации концепций управления недвижимостью.

Стандарт управления отдельным объектом.

Стандарт развития территории.

Стандарт управления развитием недвижимости.

Стандарт отношений управляющей компании с оценочными, консалтинговыми и маркетинговыми компаниями.

Гостинично-офисный центр «Милан» 4*.

Универсальный Деловой центр «Ярославль-Сити»

Киевское шоссе, участок 6,15 га

Торгово-офисный центр «Богородское подворье»

Производственный комплекс

Участок 6,15 га

Три имущественных комплекса

Район города Михайлов, участок 35 га

Участок 5,19 га

Старая Купавна, участок 6 га

Одинцовский район, участок 4,3 га

ст. метро «Медведково», участок 2,6 га

Реорганизация территории строительного рынка (5,7 га га)